Il Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili (CNDCEC) ha approvato le Linee Guida per la stima del valore d’indennizzo per i concessionari uscenti da concessioni demaniali marittime, finalizzate a definire, in linea con quanto previsto dal c.d. “bando tipo”, la struttura dell’impianto di stima e il modello valutativo della perizia prevista dall’art. 4, comma 9, della Legge n. 118/2022.
Il CNDCEC ha ritenuto opportuno predisporre le Linee Guida a supporto dei professionisti al fine di rendere, per quanto possibile, omogenee le perizie di stima. Per tale motivo, le Linee Guida forniscono le principali indicazioni per l’impostazione dell’impianto di stima e la definizione del modello di valutazione richiamando e adattando, qualora ritenuto opportuno, al caso concreto i Principi Italiani di Valutazione emanati dall’Organismo Italiano di Valutazione (OIV) e i Principi contabili nazionali emanati dall’Organismo Italiano di Contabilità (OIC).
Va intanto evidenziato come la norma attribuisca al Professionista un ruolo centrale nell’ambito del processo di aggiudicazione delle nuove concessioni in cui è prevista, tra l’altro, un’esplicita dichiarazione di responsabilità rispetto all’incarico di valutazione condotto, che dovrà essere considerata dal Professionista in tutte le fasi del processo di stima dell’indennizzo. È utile considerare anche quanto disposto dall’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato, la quale, nella sua adunanza del 30 luglio 2024, effettuando “alcune considerazioni” ai sensi degli articoli 21 e 22 della legge 10 ottobre 1990, n. 287, ha sentito la necessità di evidenziare per lo svolgimento di una corretta istruzione del procedimento di gara “[…] l’opportunità che il professionista, chiamato a quantificare tale valore, sia incaricato da un soggetto terzo rispetto agli interessati concessionari […] (quale l’ente concedente) e che la quantificazione sia svolta con perizia, sulla base di parametri di valutazione attuali […], certi e trasparenti, a tutela di tutte le parti, nonché pubblicata dall’ente concedente in tempo utile affinché i potenziali partecipanti ne possano tener conto nell’ambito della procedura competitiva. In questo modo, infatti, la procedura comparativa per il rilascio delle concessioni risulterebbe più trasparente, equa e oggettiva”.
Nulla si dice circa la possibilità che nella valutazione da parte del Professionista finalizzata al
calcolo dell’indennizzo sia sentito il tecnico che eventualmente il concessionario uscente abbia
inteso incaricare per essere supportato in un ipotetico “contraddittorio” con il Professionista
incaricato dall’ente concedente.
Sono interessanti alcune affermazioni contenute nelle Linee Guida, quali la considerazione che,
in assenza di una definizione normativa, si ritiene che il termine “investimento” venga utilizzato
per indicare l’impiego documentato di risorse economiche da parte del concessionario uscente al
fine di generare un’utilità futura nell’ambito dell’attività esercitata con l’utilizzo dei beni demaniali
oggetto della concessione. L’accezione di investimento che, quindi, sembra essere più prossima a
quella delineata dalla ratio del legislatore e della prassi giurisprudenziale sembra essere quella
economico-aziendale, che non necessariamente trova corrispondenza con quanto rappresentato in
bilancio. La contabilizzazione del costo tra le immobilizzazioni costituisce un elemento rilevante ai
fini della sua qualificazione, ma non assume carattere di per sé determinante.
Così pure, è interessante la considerazione che ai fini della determinazione dell’indennizzo
possono rilevare per il relativo calcolo i soli investimenti dai quali anche il concessionario
subentrante può ritrarre benefici economici e, quindi, quegli investimenti effettuati dal
concessionario uscente che, al momento della cessazione della concessione, conservano un’utilità
oggettivamente apprezzabile pure per il concessionario subentrante.
Di grande rilievo altresì l’affermazione secondo cui “La configurazione di valore di riferimento,
coerente (…) con la natura perequativa dell’indennizzo, è individuabile nel Valore negoziale
equitativo, che per un’attività corrisponde al prezzo al quale verosimilmente la medesima potrebbe
essere negoziata alla data di riferimento fra due specifici contraenti, correttamente informati e
concretamente motivati, bilanciando in modo equo i rispettivi interessi”.
“Il Valore negoziale equitativo (o Valore equo) esprime quindi il corrispettivo stimato per il
trasferimento di un’attività tra due parti specificamente identificate, riflettendo i rispettivi interessi
e garantendo che il cedente venga ristorato dell’utilità ceduta e il cessionario non subisca
ingiustificati aggravi per asset da cui non trarrà beneficio”.
Quanto ai beni amovibili e di facile rimozione utilizzati nella gestione dell’area affidata in
concessione, le Linee Guida rammentano che il bando tipo configura come elemento di premialità
(max 15 su 100 punti complessivi) eventuali impegni del concessionario subentrante all’acquisto e
dell’uscente alla vendita dei beni amovibili e di facile rimozione utilizzati nella gestione dell’area
affidata in concessione, al valore determinato con apposita perizia, che non costituiscono parte
integrante ed essenziale della concessione medesima, quale misura idonea a favorire la continuità
funzionale nonché il riuso delle attrezzature esistenti, la riduzione dei rifiuti e il contenimento
dell’impatto ambientale derivante dalla dismissione e dalla sostituzione dei beni medesimi, in
coerenza con i principi di tutela dell’ambiente, di uso sostenibile del demanio marittimo e di
economia circolare.
Tale aspetto, volto a premiare la continuità funzionale e, quindi, anche la tutale ambientale
dell’operazione di subentro, necessita, previo accertamento della disponibilità del concessionario
uscente, della predisposizione di una apposita perizia di determinazione dell’importo a cui il
concessionario uscente si impegna a cedere i predetti beni. Tale valore viene, nel caso, incluso nel
bando di gara e – accertato, a seguito di sopralluogo, dall’ente concedente – non rientra nel valore
della perizia di cui di cui all’art. 4, comma 9, secondo periodo, della legge n. 118/2022, relativa
esclusivamente alla valutazione dell’indennizzo.
A tal proposito, evidenziamo che la perizia tesa alla determinazione dell’importo relativo alla
cessione dei beni amovibili, non essendo prevista dalla legge ma solo (se confermato) dal bando
tipo come elemento di premialità, non dovrebbe essere appannaggio del perito incaricato dall’ente
concedente, sebbene la bozza di bando tipo preveda che ai fini dell’impegno a cedere i beni amovibili, il sopralluogo finalizzato all’esame dei beni oggetto di cessione sarà effettuato in
occasione del sopralluogo previsto dall’articolo 4, comma 4, lettera m), della legge n. 118/2022
(previsto per la successiva redazione della perizia finalizzata al calcolo dell’indennizzo).
